قانون الإيجار القديم والزيادة السنوية في 2026: ما الذي يجب أن يعرفه المالك والمستأجر؟

منذ بدء العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025 في 5 أغسطس 2025، تغيرت قواعد مهمة في عقود الإيجار القديم. فالقانون أعاد تحديد القيمة الإيجارية، ووضع زيادة سنوية دورية ومددًا انتقالية لانتهاء بعض العقود، وأضاف حالات للإخلاء، كما أتاح طلب وحدة بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفق شروط محددة.

السؤال العملي في 2026 بسيط: كم سيدفع المستأجر، ومتى تبدأ زيادة الـ15%؟ الإجابة المختصرة أن النسبة لا تُحسب على القيمة القديمة قبل تطبيق القانون، بل على القيمة الإيجارية القانونية التي تحددت وفق المادتين (4) و(5). وفي الحالة المعتادة التي يكون فيها السداد أول كل شهر، تظهر الزيادة الأولى في القيمة المستحقة عن سبتمبر 2026.

جمعنا هنا الأسئلة التي يبحث عنها المالك والمستأجر بلغة مباشرة، مع أمثلة تساعد على الحساب وفهم الخطوة التالية. ويمكن الرجوع كذلك إلى Legal Updates لمتابعة أي قرارات أو تحديثات جديدة، وإلى دليل الحقوق القانونية للاطلاع على موضوعات عملية مرتبطة بحقوق أطراف العلاقة الإيجارية.

أولًا: ما أهم أحكام قانون الإيجار القديم التي تؤثر في 2026؟

• القانون المنظم هو القانون رقم 164 لسنة 2025، وليس قانونًا صادرًا برقم 164 لسنة 2026.

• تسري أحكامه على الأماكن المؤجرة للسكنى، وعلى الأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت خاضعة للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

• قسّم القانون المناطق السكنية إلى: متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، بقرارات تصدر من المحافظ المختص بعد عمل لجان الحصر.

• القيمة الإيجارية السكنية في المنطقة المتميزة أصبحت عشرين مثل القيمة القانونية السارية، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

• القيمة الإيجارية السكنية في المنطقة المتوسطة أصبحت عشرة أمثال القيمة القانونية السارية، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.

• القيمة الإيجارية السكنية في المنطقة الاقتصادية أصبحت عشرة أمثال القيمة القانونية السارية، بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.

• القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكنى أصبحت خمسة أمثال القيمة القانونية السارية.

• تزاد القيم الإيجارية المحددة وفق القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%.

• في الحالة المعتادة التي يكون فيها السداد أول الشهر، تبدأ أول زيادة دورية مع القيمة المستحقة عن سبتمبر 2026.

• الزيادة تراكمية؛ لأن كل زيادة سنوية تُضاف إلى القيمة القانونية السارية وقت تطبيقها.

• تنتهي عقود السكن بعد انقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وتنتهي عقود غير السكني للأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.

• أضاف القانون حالتي إخلاء: ترك المكان مغلقًا أكثر من سنة دون مبرر، أو امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

• أبقى القانون على أسباب الإخلاء الأخرى الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

• أتاح القانون طلب وحدات بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفق شروط وإجراءات وأولويات محددة، ولم يجعل التخصيص فوريًا أو تلقائيًا.

• حتى تاريخ تحديث هذه الصفحة، يظل القانون نافذًا، ولا يوقف تطبيقه مجرد إقامة طعن دستوري أو تأجيل نظره.

ثانيًا: كيف تُحسب الزيادة السنوية في 2026؟

تبدأ عملية الحساب بتحديد القيمة الإيجارية القانونية السارية وفق نوع الوحدة وتصنيف المنطقة، ثم إضافة 15% إليها. وتكون المعادلة المبسطة:

القيمة الإيجارية الجديدة = القيمة الإيجارية القانونية السارية × 1.15

ملاحظة: الأمثلة توضيحية فقط. لا يدخل في الحساب مقابل استهلاك المياه أو الصيانة أو غيرها من الملحقات إلا وفق سندها المستقل.

ثالثًا: 20 سؤالًا وجوابًا للمالك والمستأجر

١- ما هو القانون الذي ينظم الإيجار القديم في 2026، ومتى بدأ العمل به؟

القانون هو رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به في اليوم التالي، أي 5 أغسطس 2025.

ورغم شيوع عبارة «قانون الإيجار القديم 2026» في نتائج البحث، فإن 2026 هي سنة التطبيق الحالي وأول زيادة دورية، وليست سنة إصدار القانون.

٢- ما هي العقود التي يسري عليها القانون رقم 164 لسنة 2025؟

يسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وعلى الأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت العلاقة خاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

ويشمل الالتزام المستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا للقانون. ولا تكفي تسمية العقد «قديمًا» وحدها؛ فالعبرة بتاريخ العقد، وطبيعة العين، وصفة المستأجر، والنظام القانوني الذي يحكم العلاقة.

٣- هل يسري القانون على العقود المحررة بعد 30 يناير 1996 أو عقود الـ59 سنة؟

الأصل أن العقود المحررة بعد بدء العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 تخضع للقانون المدني ولشروطها التعاقدية، ولا تدخل لمجرد طول مدتها ضمن نظام الإيجار القديم المنظم بالقانون رقم 164 لسنة 2025.

أما عقود الـ59 سنة أو العقود غير محددة المدة فيجب فحص تاريخها وصياغتها وظروف إبرامها؛ لذلك لا ننصح بالحكم عليها من الاسم أو المدة وحدهما.

٤- ما القيمة الإيجارية الجديدة للوحدات السكنية؟

تختلف القيمة بحسب تصنيف المنطقة:

• المنطقة المتميزة: عشرون مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

• المنطقة المتوسطة: عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا.

• المنطقة الاقتصادية: عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.

يطبق الأعلى بين ناتج المضاعف والحد الأدنى المقرر للفئة.

٥- كيف تحدد لجان الحصر ما إذا كانت المنطقة متميزة أو متوسطة أو اقتصادية؟

يراعي التصنيف الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة والشارع، ومستوى البناء ومواد الإنشاء ومتوسط المساحات، والمرافق، وشبكة الطرق ووسائل المواصلات، والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة للضريبة العقارية في المنطقة نفسها.

وتنظم قواعد عمل اللجان بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، ثم يصدر المحافظ المختص قرارًا بنتيجة التقسيم وينشر وفق الإجراءات المقررة.

٦- كيف يعرف المالك أو المستأجر تصنيف المنطقة الصحيح؟

العبرة ليست بوصف الناس للحي ولا بإعلان غير رسمي، وإنما بقرار المحافظ المختص المنشور، وبالجداول أو الخرائط المرفقة به. وقد تختلف الشوارع أو المقاطع داخل الحي الواحد في التصنيف.

لذلك نوصي بالحصول على نسخة من القرار الخاص بالمحافظة، ومراجعة اسم الشارع أو النطاق بدقة، والاحتفاظ بنسخة ضمن ملف العلاقة الإيجارية.

٧- ما هي القيمة المطلوبة إذا لم يكن قرار تصنيف المنطقة قد نُشر؟

نص القانون على سداد 250 جنيهًا شهريًا بصفة مؤقتة إلى حين انتهاء لجان الحصر ونشر قرار المحافظ. وبعد النشر، يسدد المستأجر الفروق المستحقة – إن وجدت – على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

هذه الـ250 جنيهًا ليست بالضرورة القيمة النهائية لكل وحدة، بل مبلغ انتقالي إلى حين تحديد الفئة السكنية.

٨- متى تبدأ زيادة الـ15% السنوية في 2026؟

بدأت القيمة الإيجارية الجديدة من موعد الاستحقاق الشهري التالي لنفاذ القانون في أغسطس 2025؛ لذلك تكتمل أول سنة في 2026. وفي أغلب العقود التي يكون السداد فيها أول الشهر، تُطبق الزيادة على القيمة المستحقة عن سبتمبر 2026.

أما إذا كان عقدك يحدد موعدًا مختلفًا، أو كان هناك خلاف على تاريخ بدء القيمة الجديدة، فلا تعتمد على التاريخ الشائع وحده. راجع العقد وإيصالات السداد وقرار التصنيف أولًا.

٩- على أي مبلغ تُحسب زيادة 15%؟

تُحسب على القيمة الإيجارية القانونية المحددة وفق المادة (4) للوحدات السكنية أو المادة (5) للأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين، أي على القيمة الجديدة السارية قبل الزيادة السنوية مباشرة.

ولا تُحسب على القيمة الإيجارية القديمة قبل تطبيق المضاعفات والحدود الدنيا. كذلك لا يجوز للمالك اختيار قيمة سوقية من تلقاء نفسه ثم إضافة النسبة إليها.

١٠- هل زيادة 15% تراكمية كل عام؟

نعم. صياغة القانون تقرر زيادة سنوية دورية على القيمة الإيجارية المحددة؛ ولذلك تصبح القيمة بعد كل زيادة هي القيمة السارية التي تُبنى عليها زيادة السنة التالية.

مثال سريع: إذا كانت القيمة 400 جنيه، تصبح 460 جنيهًا في الدورة الأولى. وفي السنة التالية تُحسب الزيادة على 460 جنيهًا، لا على 400 جنيه.

١١-كم تصبح الحدود الدنيا بعد زيادة سبتمبر 2026؟

إذا كانت القيمة القانونية السارية مساوية للحد الأدنى ولم توجد قيمة أعلى ناتجة عن المضاعف، تصبح الأمثلة الحسابية كما يلي:

• 250 تصبح 287.50 جنيهًا

• 400 تصبح 460 جنيهًا

• 1000 تصبح 1150 جنيهًا

أما إذا كان ناتج المضاعف أعلى من الحد الأدنى، فتطبق 15% على الناتج الأعلى، وليس على الحد الأدنى.

١٢- ماذا لو كان ناتج مضاعفة القيمة الإيجارية القديمة أعلى من الحد الأدنى؟

يُعتد بالناتج الأعلى. فإذا كانت وحدة في منطقة متميزة وقيمتها الإيجارية القانونية القديمة 60 جنيهًا، فإن عشرين مثلها يساوي 1200 جنيه، وهو أعلى من حد 1000 جنيه؛ فتكون 1200 جنيه هي أساس الزيادة السنوية، وتصبح 1380 جنيهًا بعد إضافة 15%.

١٣- هل تُحسب نسبة 15% دائمًا على مبلغ 250 جنيهًا المؤقت؟

لا ينبغي اعتبار مبلغ 250 جنيهًا أساسًا نهائيًا في كل الحالات. فهو مبلغ انتقالي قبل اكتمال التصنيف، بينما المادة (6) تربط الزيادة بالقيمة المحددة وفق المادتين (4) و(5).

بعد نشر قرار المحافظ يجب أولًا تحديد القيمة القانونية النهائية والفروق والأقساط، ثم حساب الزيادة الدورية على الأساس القانوني الصحيح. وإذا ظل التصنيف أو تاريخ النشر محل التباس، فالأفضل إجراء مراجعة قانونية وحسابية قبل المطالبة أو السداد.

١٤- ما حكم الأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين؟

من موعد الاستحقاق الشهري التالي للعمل بالقانون أصبحت القيمة الإيجارية القانونية خمسة أمثال القيمة السارية، ثم تزيد سنويًا بنسبة 15%.

ويشمل ذلك – بحسب توافر شروط الخضوع – المحال والمكاتب والعيادات وغيرها عندما يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا ويكون العقد خاضعًا للقوانين الاستثنائية المشار إليها.

١٥- هل يسري القانون رقم 164 لسنة 2025 على المكان غير السكني المؤجر لشركة؟

لا يدخل الشخص الاعتباري في نطاق المادة الأولى الخاصة بغير غرض السكنى، التي تتحدث عن الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية. وقد نظّم القانون رقم 10 لسنة 2022 جانبًا من إيجارات الأماكن غير السكنية للأشخاص الاعتبارية.

لذلك يجب التحقق من صفة المستأجر في العقد: فرد، شركة، جمعية، مؤسسة أو جهة أخرى، قبل تطبيق أي مضاعف أو مدة انتهاء.

١٦- هل تشمل زيادة 15% مبالغ الصيانة والمياه والخدمات؟

النسبة المقررة في المادة (6) تتعلق بالقيمة الإيجارية القانونية المحددة وفق القانون. أما الصيانة أو المياه أو الخدمات أو الضرائب أو غيرها من الملحقات فتخضع لسندها القانوني أو التعاقدي المستقل.

ولهذا من الأفضل أن يظهر بند القيمة الإيجارية منفصلًا عن أي مبالغ أخرى في الإيصال؛ حتى يعرف الطرفان أساس الحساب ولا تختلط الزيادة القانونية بمصروفات مختلفة.

١٧- ماذا يفعل الطرفان إذا اختلفا على القيمة الإيجارية أو تاريخ الزيادة؟

تبدأ المراجعة بعقد الإيجار، وآخر قيمة إيجارية قانونية ثابتة، وقرار المحافظ الخاص بتصنيف المنطقة، وإيصالات السداد منذ تطبيق القانون. يُعاد الحساب كتابةً مع بيان المضاعف والحد الأدنى والفروق وتاريخ اكتمال أول سنة. لا يُنصح بوقف السداد أو اتخاذ إجراء إخلاء اعتمادًا على مطالبة شفهية؛ فقد يكون الإنذار أو العرض والإيداع أو دعوى الحساب هو المسار الأنسب بحسب الملف.

١٨- متى تنتهي العقود، وما حالات الإخلاء التي أضافها القانون؟

تنتهي عقود السكن بعد سبع سنوات من 5 أغسطس 2025، وتنتهي عقود الأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك. وأضاف القانون حالتي إخلاء: ترك العين مغلقة أكثر من سنة بلا مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه. وتظل أسباب الإخلاء الأخرى المقررة قانونًا قائمة.

١٩- كيف تُثبت حالة الغلق أو امتلاك وحدة أخرى، وهل يكون الإخلاء تلقائيًا؟

لا يكفي الظن أو انقطاع الزيارات وحده. يلزم دليل قابل للمناقشة، مثل المعاينة والمرافق والمراسلات والسجلات الرسمية، مع مراعاة أي مبرر مشروع للغلق. كما يجب فحص مدى صلاحية الوحدة الأخرى للغرض نفسه. والإخلاء ليس إجراءً ذاتيًا؛ بل يُطلب عبر المسار القضائي المختص، ولا يجوز قطع المرافق أو تغيير الأقفال دون سند قانوني.

٢٠- هل يحق للمستأجر طلب وحدة بديلة، وما الخطوة العملية الآن؟

أجاز القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد طلب تخصيص وحدة من المتاح لدى الدولة وفق الشروط والأولويات والإجراءات المعلنة، من دون أن يكون التخصيص فوريًا أو مضمونًا. وقد مُدت مهلة تقديم الطلبات إلى 12 أكتوبر 2026 بقرار مجلس الوزراء رقم 59 لسنة 2026. ينبغي الاحتفاظ بإثبات الطلب ومرفقاته، ومراجعة أي تحديث رسمي، مع استمرار الوفاء بالالتزامات القائمة إلى أن يصدر تخصيص صحيح أو ينتهي العقد وفق القانون.

رابعًا: خطوات عملية قبل المطالبة أو السداد

• راجع تاريخ العقد وصفة المستأجر وطبيعة الاستخدام للتأكد من خضوع العلاقة للقانون رقم 164 لسنة 2025.

• احصل على قرار المحافظ المنشور وحدد تصنيف الشارع، ثم افصل بين القيمة الإيجارية والفروق والأقساط ومقابل الخدمات.

• احتفظ بإيصالات مفصلة، ووثّق أي اعتراض أو رفض للاستلام بوسيلة قانونية مناسبة.

• افحص مواعيد الانتهاء أو طلب الوحدة البديلة مبكرًا، ولا تؤجل جمع المستندات حتى بدء النزاع.

تعليق مكتب درويش ومشاركوه

الخطأ الأكثر شيوعًا هو تطبيق نسبة 15% على رقم غير صحيح. البداية ليست النسبة، بل تحديد العقد الخاضع، وتصنيف المنطقة، والقيمة القانونية التي سبقت موعد الزيادة، وتاريخ أول استحقاق بعد نفاذ القانون. ملف صغير يضم هذه العناصر وإيصالات السداد غالبًا يحسم الحساب قبل أن يتحول الخلاف إلى نزاع.

المصادر

• الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية: النص الرسمي للقانون رقم 164 لسنة 2025.

• رئاسة مجلس الوزراء: قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق الخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025.

• الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية: قرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 بشأن الوحدات البديلة.

• الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية: قرار مجلس الوزراء رقم 59 لسنة 2026 بمد فترة الطلبات.

• منصة مصر الرقمية: خدمة التقديم على السكن البديل.

• المنصة العقارية الرسمية: عرض تاريخ نشر القانون ونطاقه ومدد انتهاء العقود.

• متابعة منشورة بتاريخ 11 أغسطس 2026 بشأن استمرار نظر الطعن وعدم وقف القانون بمجرد التأجيل.

تنبيه قانوني