عدّل القانون رقم 3 لسنة 2026 بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008. التعديل لا ينشئ ضريبة جديدة، لكنه يغيّر إجراءات تمس المالك وصاحب حق الانتفاع والشركات: حد إعفاء المسكن الرئيسي، والإقرارات والطعن، وحوافز الالتزام، والسداد الإلكتروني، وتسوية المنازعات والمتأخرات.
الأثر العملي يختلف من ملف إلى آخر. مالك المسكن الرئيسي يهتم بحد الإعفاء الجديد، وصاحب العقار غير المحصور يحتاج إلى الانتباه لمهلة الإقرار، أما من لديه نزاع قائم فعليه مقارنة التسوية بنسبة 70% بموقفه المستندي قبل السداد أو التنازل.
للمتابعة يمكن الرجوع إلى Legal Updates، وخدمة قانون العقارات والتسجيل، والتقاضي والمنازعات المدنية والتجارية.
| الخلاصة التنفيذية: حد إعفاء المسكن الرئيسي أصبح 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية. ويمنح تقديم الإقرار الكامل في موعده خصمًا سنويًا قدره 25% للعقار السكني و10% لغير السكني، مع تيسيرات للطعن والسداد والتسوية، لكن بعض المزايا ترتبط بمهل وشروط وقرارات تنفيذية. |
|---|
أولًا: ما الذي تغيّر؟
| المحور | الأثر العملي |
|---|---|
| المسكن الرئيسي | إعفاء صافي قيمة إيجارية سنوية حتى 100 ألف جنيه، مع خضوع ما يجاوز الحد. |
| الإقرار | إقرار واحد لعدة عقارات، وإتاحة التقديم ورقيًا أو إلكترونيًا وفق الضوابط. |
| حافز الالتزام | خصم 25% للسكني و10% لغير السكني عند تقديم إقرار كامل في الموعد. |
| الطعن | ميعاد 60 يومًا، وإتاحة وسيلة إلكترونية، والتزام لجنة الطعن بالفصل خلال 30 يومًا من اكتمال الطلب. |
| المتأخرات | ألا يجاوز مقابل التأخير أصل الضريبة، مع إعفاءات انتقالية بشروط ومواعيد. |
| المنازعات | إمكان التسوية بسداد 70% من إجمالي الضريبة المتنازع عليها خلال المهلة القانونية. |
ثانيًا: ما الذي ينبغي فعله الآن؟
- احصر العقارات وصفة المكلف بكل عقار: مالك، صاحب حق انتفاع، أو صاحب حق استغلال.
- حدد استخدام كل وحدة، والمسكن الرئيسي، والعقارات التي لم يسبق حصرها أو إخطارك بها.
- راجع مواعيد الإقرار والطعن والتسوية على ضوء تاريخ النفاذ والإخطار، ولا تعتمد على المهلة العامة إذا بدأ ميعادك من تاريخ آخر.
- احتفظ بنسخ الإقرارات والإخطارات وإيصالات السداد، وافصل أصل الضريبة عن مقابل التأخير عند المراجعة.
- لا تحتسب خصمًا أو إعفاءً قبل استيفاء شروطه وصدور القرار التنفيذي اللازم، إن كان النص قد أحال إليه.
ثالثًا: 20 سؤالًا وجوابًا عن التعديلات
١- هل فرض القانون رقم 3 لسنة 2026 ضريبة عقارية جديدة؟
لا. الضريبة قائمة بموجب القانون رقم 196 لسنة 2008. القانون الجديد عدّل أحكامًا تتعلق بالإعفاءات والإقرار والتقدير والطعن والسداد والمتأخرات والتسوية.
٢- من المكلف بأداء الضريبة؟
المكلف هو مالك العقار أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو الاستغلال بحسب الحالة. ويمثل الشخص الاعتباري أو ناقص الأهلية ممثله القانوني. المستأجر العادي لا يصبح مكلفًا لمجرد شغله الوحدة.
٣- ما العقارات التي تدخل في نطاق الضريبة؟
تشمل في الأصل العقارات المبنية في مصر، السكنية وغير السكنية، المؤجرة أو التي يشغلها المالك، والوحدات التامة ولو كانت غير مشغولة. وقد تدخل الأراضي الفضاء إذا استُغلت، بينما يلزم فحص كل حالة في ضوء طبيعة البناء والاستعمال.
٤- ما الفرق بين عدم الخضوع والإعفاء؟
العقار غير الخاضع يقع خارج نطاق الضريبة، مثل بعض عقارات النفع العام والمباني تحت الإنشاء وفق شروطها. أما العقار المعفى فيخضع أصلًا ثم يستفيد من إعفاء مقرر، وقد يظل صاحبه مطالبًا بتقديم بيانات أو طلب لإثباته.
٥- ما سعر الضريبة العقارية؟
يظل السعر 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية بعد الاستبعادات القانونية، مع تطبيق حد الإعفاء متى توافرت شروطه. لم يغيّر القانون رقم 3 لسنة 2026 السعر الأساسي.
٦- هل القيمة الإيجارية الضريبية هي القيمة المكتوبة في عقد الإيجار؟
لا. هي قيمة تقديرية لأغراض حساب الضريبة، وقد تختلف عن القيمة الإيجارية المتفق عليها وعن سعر بيع العقار. لذلك لا يصح نقل رقم العقد مباشرة إلى وعاء الضريبة.
٧- كم تستمر نتيجة التقدير؟
يستمر التقدير خمس سنوات. وتبدأ الاستعدادات لإعادة التقدير قبل نهاية الفترة بسنة على الأقل وثلاث سنوات على الأكثر، مع نشر خريطة سعرية استرشادية قبل التقدير الجديد بتسعين يومًا على الأقل.
٨- كيف يعترض المكلف على الحصر أو التقدير؟
يقدم الطعن خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار، مع تأمين قدره 50 جنيهًا يرد إذا قُبل الطعن موضوعًا. يجب إرفاق المستندات التي تبيّن الخطأ في بيانات العقار أو الاستعمال أو القيمة.
٩- هل يمكن تقديم الطعن إلكترونيًا؟
نعم، أجاز القانون التقديم ورقيًا أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول أو بوسيلة إلكترونية معتمدة. وتفصل لجنة الطعن خلال 30 يومًا من تاريخ تقديم الطعن مستوفيًا.
١٠- هل توقف الدعوى القضائية تحصيل الضريبة؟
لا توقف إقامة الدعوى تحصيل الضريبة أو إجراءات الحجز الإداري تلقائيًا. لذلك يجب تقييم أثر النزاع على السيولة، ودراسة السداد أو الإجراء الوقتي المتاح وفق وقائع الملف.
١١- متى يقدم الإقرار الضريبي العقاري؟
تختلف المواعيد بين الحصر الخمسي والحصر السنوي للعقارات المستجدة أو التعديلات المؤثرة أو زوال سبب الإعفاء. وقد يمد وزير المالية فترة تقديم الإقرارات بما لا يجاوز ستة أشهر. المرجع هو الحالة الفعلية والموعد الرسمي الساري.
١٢- هل يلزم إقرار منفصل لكل عقار؟
أجاز التعديل تقديم إقرار واحد عند تعدد العقارات ولو وقعت في نطاق أكثر من مأمورية، بشرط إدراج بيانات جميع العقارات واستيفاء النموذج والضوابط.
١٣- هل يمكن تقديم الإقرار إلكترونيًا؟
نعم. يمكن تقديم الإقرار الخمسي أو السنوي ورقيًا أو إلكترونيًا وفق النظام المعتمد، مع إثبات بيانات المكلف والعقار وطبيعة الحق والعنوان والمساحة والبريد الإلكتروني إن وجد.
١٤- ما حد إعفاء المسكن الرئيسي؟
أصبح الإعفاء حتى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية للوحدة التي يتخذها المكلف سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته، ويخضع ما يجاوز الحد للضريبة.
١٥- هل تستفيد كل وحدات الأسرة من إعفاء المسكن الرئيسي؟
لا. يرتبط الإعفاء بالوحدة المتخذة سكنًا رئيسيًا. تُراجع الوحدات الأخرى كل على حدة بحسب استخدامها وقيمتها وأي إعفاء آخر ينطبق عليها.
١٦- ما خصم تقديم الإقرار في موعده؟
يستفيد المكلف الذي يقدم إقرارًا كامل البيانات في الميعاد من خصم سنوي قدره 25% للعقارات السكنية و10% لغير السكنية. نقص البيانات أو فوات الموعد قد يمنع الحافز.
١٧- هل خصم 5% عند السداد متاح تلقائيًا؟
لا. أجاز القانون لوزير المالية تقرير خصم لا يجاوز 5% عند السداد تحت حساب الضريبة. لا يُفترض تطبيقه قبل صدور القرار الذي يحدد الحالات والإجراءات والتسوية.
١٨- ما أثر التعديل على السداد ومقابل التأخير؟
يدعم القانون السداد الإلكتروني، ويضع حدًا أقصى لمقابل التأخير فلا يجاوز أصل الضريبة. كما قرر إعفاءات انتقالية من مقابل التأخير لمن سدد قبل العمل بالقانون أو خلال المهلة المقررة، مع جواز مدها مرة واحدة.
١٩- ما موقف العقار الذي لم يسبق حصره أو إخطار المكلف به؟
يمكن الإعفاء من ضرائب الفترات السابقة إذا لم يسبق حصر العقار أو تقدير قيمته أو إدراجه أو إخطار المكلف، بشرط تقديم الإقرار خلال سنة من تاريخ العمل بالقانون. الإعفاء ليس تلقائيًا، لذلك يجب توثيق الإقرار وتاريخه.
٢٠- كيف تتم تسوية النزاع، ومتى يمكن رفع الضريبة عن العقار؟
يجوز طلب تسوية المنازعة بسداد 70% من إجمالي الضريبة المتنازع عليها خلال ستة أشهر من العمل بالقانون، مع إمكان مد المدة مرة واحدة. كما يمكن رفع الضريبة كليًا أو جزئيًا عند تحقق إعفاء أو تهدم أو تعذر الانتفاع بسبب قوة قاهرة أو ظرف طارئ، من تاريخ السبب وحتى زواله وفق المستندات والإجراءات.
تعليق مكتب درويش ومشاركوه
هذه التعديلات تمنح مزايا فعلية، لكنها لا تعمل كلها بالطريقة نفسها. بعضها حق مباشر بشروط، وبعضها يرتبط بمهلة انتقالية، وبعضها يحتاج إلى قرار تنفيذي. قبل التقديم أو السداد، ننصح بإعداد جدول بسيط لكل عقار يضم صفته واستخدامه وآخر إخطار والمبالغ المسددة والمهلة التالية؛ فهذا يمنع ضياع خصم أو طعن أو تسوية بسبب خلط المواعيد.
يمكن حجز استشارة قانونية لمراجعة الإخطار أو النزاع، أو تصفح دليل الحقوق القانونية لمعرفة الخطوات الأولية في المواقف القانونية الشائعة.
المصادر الرسمية
- القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية
- مصلحة الضرائب العقارية — التعديلات والتسهيلات الخاصة بالضرائب العقارية
- مصلحة الضرائب العقارية — الضريبة على العقارات المبنية
- مجلس النواب — الموافقة النهائية وأهداف التعديل
| تنبيه قانوني: هذا المحتوى مقدم لأغراض التوعية القانونية العامة، ولا يعد استشارة قانونية أو رأيًا قانونيًا نهائيًا أو قبولًا للملف. تختلف النتائج والإجراءات بحسب وقائع كل حالة، والمستندات المتاحة، وصفات الأطراف، والقوانين واللوائح والقرارات السارية وقت المراجعة. يُنصح بالحصول على مراجعة قانونية متخصصة قبل اتخاذ إجراء أو الامتناع عنه. |
|---|
